Słownik definicji

Akt notarialny

Zgodnie z definicją jest to dokument sporządzony i podpisany przez notariusza, stwierdzający, że jakaś czynność prawna została dokonana, np.: sprzedaż, kupno, zamiana, darowizna.

Akt notarialny dla kupna nieruchomości zawsze wiąże się z szeregiem pytań na część z nich postaramy się odpowiedzieć:

Jakie koszty ponosimy w związku z podpisaniem aktu notarialnego?

1. Taksa notarialna za sporządzenie dokumentu
2. Wynagrodzenie za dokonanie wpisu do księgi wieczystej
3. Opłata za wypisy (kopie) aktu notarialnego

Kto ponosi koszty sprzedający czy kupujący?

Koszty notarialne zwyczajowo ponosi kupujący, chyba że chodzi o zakup nowego mieszkania, domu od dewelopera – wówczas podatek od czynności cywilnoprawnych płaci deweloper.

W jakim celu Notariusz składa wnioski w naszym imieniu? Np. wpis do księgi wieczystej

Wpisu dokonuje sąd na wniosek złożony przez notariusza. Zapis w księdze wieczystej ma ogromne znaczenie dla właściciela i kupującego. W razie jakichkolwiek wątpliwości, to właśnie ten dokument będzie decydować o prawach konkretnej osoby do danego lokum.

Czy akt notarialny jest potwierdzeniem własności?

Jeśli nieruchomość została zakupiona (niezależnie czy z rynku pierwotnego, czy wtórnego) jednym z podstawowych dokumentów potwierdzającym prawo własności będzie akt notarialny.

Co zrobić, gdy zaginął akt notarialny?

Notariusz po sporządzeniu aktu prawnego w kancelarii zachowuje jego oryginał, a stronom biorącym udział w tej czynności prawnej wydaje jego wypisy. Jeśli więc potrzebujemy kolejnego odpisu, musimy udać się do kancelarii, w której był on sporządzony.
Źródło: Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie

Cena ofertowa

Cena transakcyjna

To ustalona kwota, za którą nieruchomość zostaje nabyta. To od niej w dużej mierze zależą zarówno finanse inwestora, jak i opłacalność całej operacji.

Zrozumienie i odpowiednie oszacowanie ceny transakcyjnej jest kluczowe dla inwestora. Odpowiednia analiza pozwala uniknąć przepłacania oraz zabezpieczyć się przed niekorzystnymi transakcjami.

Warto również pamiętać, że cena transakcyjna jest wynikiem negocjacji między stronami transakcji i może być związana z wieloma czynnikami, takimi jak wartość rynkowa nieruchomości, lokalizacja, stan techniczny itp. Dlatego umowa sprzedaży oraz dokumenty notarialne zawierają klauzule dotyczące ceny, które precyzują warunki i sposób ustalania tej ceny.

Strategia inwestycyjna

Rozumienie ceny transakcyjnej to element większej strategii inwestycyjnej. Znając teorię i praktykę wyceny, możesz podejść do zakupu nieruchomości z większą pewnością i świadomością

Deweloper

Deweloper w słowniku języka polskiego jest to osoba lub firma inwestująca w budowę domów na sprzedaż.

Z kolei w definicji ustawowej jest to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Jakie obowiązki ma deweloper względem nabywcy?

• zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu,
• opracowanie prospektu informacyjnego zawierającego kluczowe informacje dot. prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• prowadzenia rachunku powierniczego, zabezpieczającego środki pieniężne przekazane przez nabywających.

A co znajdziemy w prospekcie informacyjnym?

• doświadczenie dewelopera,
• informacje nt. gruntu i budynku (np. stan prawny, MPZP, itd.),
• szczegóły inwestycji jak cena za m2, media, liczba kondygnacji, informacje na temat projektu (terminarz prac, metody finansowania),
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Wszystkie wyżej opisane szczegóły dotyczą dewelopera działającego na rynku mieszkaniowym, można jeszcze rozróżnić:

• dewelopera komercyjnego czyli przedsiębiorcę inwestującego w budowę lub przekształcenie nieruchomości, np. biurowych, handlowych, czy też hotelowych,
• dewelopera gruntowego, którego głównym celem jako przedsiębiorcy jest przygotowanie profesjonalnego produktu, jakim jest działka gruntu nadająca się do zabudowy określonym typem obiektu dochodowego.

Źródło: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Słownik Języka Polskiego PWN

Dom na zgłoszenie

Zgodnie z nowelizacją ustawy z dnia 3 stycznia 2022 r. zwiększył się maksymalny metraż takiego domu z 35 m2 do 70 m2.

Dom mieszkalny całoroczny do 70 m2 bez formalności to:

• jednorodzinny budynek mieszkalny, wolnostojący;
• dom, który ma nie więcej niż dwie kondygnacje;
• dom, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany;
• dom zbudowany na własne cele mieszkaniowe.

Dom rekreacyjny do 70 m2 bez formalności to:

• parterowy budynek, który służy do rekreacji indywidualnej;
• dom, który ma rozpiętość elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięg wsporników do 2 m.

Budowa takiego domu nie wymaga pozwolenia, ale konieczne jest zgłoszenie w odpowiednim urzędzie. Jeśli w ciągu 21 dni urząd nie wyrazi sprzeciwu, można rozpocząć budowę.

Źródła: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane art. 29
Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. poz. 1986)
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/ulatwienia-w-budowie-domow-do-70-m2

Hipoteka

To ograniczone prawo rzeczowe stanowiące zabezpieczenie dla wierzyciela na wypadek niespłacenia zobowiązania przez dłużnika.

Określenie to jest często spotykane w przypadku kredytów hipotecznych. Ustanowienie hipoteki na kredytowanej nieruchomości zabezpiecza wówczas spłatę zobowiązania w przypadku jego niespłacenia.

Jakie są rodzaje hipotek?

• z mocy prawa – powstaje ona z chwilą określoną wprost przez ustawodawcę, np. gdy wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości.
• umowna – pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem, Oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, natomiast oświadczenie woli wierzyciela może być złożone w sposób dowolny.
• przymusowa – podstawą wpisu takiej hipoteki są tytuły wykonawcze lub tytuły zabezpieczenia
• łączna – zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach,

Kiedy powstaje hipoteka?

Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej – wpis ten ma więc charakter konstytutywny. Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej. Wyjątek stanowi hipoteka z mocy prawa, gdzie wpis do księgi nie warunkuje jej powstania.

Ile kosztuje ustanowienie hipoteki?

Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Jak można wykreślić hipotekę?

Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe, gdy pełnione będą dwa podstawowe warunki:

• wierzytelność musi zostać spłacona/wygasnąć w inny sposób w całości;
• wierzyciel hipoteczny musi wyrazić zgodę na usunięcie wpisu z ksiąg wieczystych.

Ciekawostka: w przypadku wykreślenia hipoteki bez podstawy prawnej, wygasa ona dopiero po upływie 10 lat.

Źródła: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,

Kodeks Cywilny art. 245, art. 60, art. 1037

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w skrócie KOWR jest instytucją państwową zarządzającą gruntami rolnymi Skarbu Państwa. Jego głównym zadaniem jest skuteczne zarządzanie tymi zasobami oraz wspieranie rolników, zwłaszcza w kontekście nabycia i efektywnego wykorzystania działek rolnych.

Osoba indywidualna nie będąca rolnikiem może bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR nabyć grunt rolny o powierzchni od 0,3000 ha do 0,9999 ha, ale należy pamiętać, że KOWR przysługuje prawo pierwokupu gruntów rolnych i z zapytaniem o skorzystanie z tego prawa należy wystąpić do Generalnego Dyrektora KOWR.

Dyrektor Generalny KOWR, może wydać zgodę na zakup nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem. Jeśli planujesz taką inwestycję, potrzebujesz zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Proces nabycia ziemi jest uregulowany, a zakup odbywa się w sposób legalny i bezpieczny.

Kiedy zgoda KOWR jest potrzebna?
Gdy nieruchomość rolna posiada powierzchnią co najmniej 1 ha i chce nabyć ją osoba nie będąca rolnikiem.
Gdy nieruchomość ma być sprzedana przed upływem 5 lat od dnia nabycia.

Pamiętać należy, że zgoda dyrektora Generalnego KOWR nie jest konieczna jeżeli działka, która ma być sprzedana przed upływem 5 lat od dnia nabycia, ma powierzchnię poniżej 1 ha i znajduje się na terenach miejskich.

Jak nabyć ziemię rolną krok po kroku?

• Sprawdź dostępne działki - KOWR dostarcza informacje o dostępnych gruntach,
• Złóż wniosek  o nabycie wybranej działki,
•  Stań do przetargu - w przypadku zainteresowania wielu osób,
• Dokonaj zakupu  - w przypadku wygrania przetargu, możesz przystąpić do aktu nabycia działki rolnej.
  
  

Wniosek do KOWR – co trzeba zrobić?
Zbywca musi udowodnić, że nie znalazł rolnika chętnego do zakupu ziemi np. poprzez umieszczenie oferty na e-rolnik przez 30 dni. Wniosek musi zawierać m.in. dowody, dane o nieruchomości, oświadczenie nabywcy o prowadzeniu działalności rolniczej.

Ile trwa proces uzyskania zgody?
Zgoda KOWR wydawana jest w trybie decyzji administracyjnej, co oznacza, że sprawa powinna być załatwiona niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 30 dni (lub w ciągu dwóch miesięcy w sytuacjach szczególnie skomplikowanych).

Źródła:
Ustawa z 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Kryterium podziału nieruchomości

Nieruchomość budynkowa

Budynek stanowi nieruchomość budynkową tylko wtedy, jeżeli na mocy przepisów szczególnych jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności;

Nieruchomość gruntowa

Przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość lokalowa

Część budynku, która na podstawie przepisów szczególnych nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Odrębną nieruchomością może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy);

Źródło: Kodeks cywilny, art. 46.

Księga wieczysta (KW)

Jednym z niezbędnych dokumentów dla przyszłego nabywcy działki jest KW. Księga Wieczysta informuje o stanie prawnym nieruchomości, a co w niej znajdziemy?

• informacje o nieruchomości,
• informacje o właścicielu nieruchomości,
• informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości,
• informacje o hipotekach i ewentualnych zadłużeniach na nieruchomości,

Zapoznać się z treścią KW można na stronie https://ekw.ms.gov.pl/ wystarczy znać jej numer. 

Źródło: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Jest dokumentem, w którym opisany został sposób zagospodarowania oraz warunki zabudowy terenu w danym mieście lub gminie. Składa się z części opisowej i graficznej (mapa terenu). 

Jakie informacje znajdziemy w MPZP?

• przeznaczenie terenu (zabudowa mieszkaniowa, usługowa, inna),
• rodzaje budynków, które mogą być wybudowane na terenie,
• informacje dotyczące sąsiedztwa nieruchomości,
• informacje dotyczące przyszłego sąsiedztwa nieruchomości (szkoły, przychodnie, lokale usługowe, kościoły),
• infrastruktura oraz dojazdy do nieruchomości,
• zasady ochrony przyrody, dziedzictwa kulturowego i dóbr kultury współczesnej w okolicy,

Źródło: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Operat szacunkowy

Zgodnie z definicją jest to dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny.

Uwzględnia założenia oraz warunki ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawiera istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości. Najprościej mówiąc określa on najbardziej prawdopodobną kwotę, za jaką dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku.

Dokument jest niezbędny przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny (kwota kredytu nie będzie wyższa niż wycena) albo przy podziale majątku, czy też sprzedaży nieruchomości.

Jakie informacje znajdziemy w dokumencie?

• określenie zakresu oraz celu wyceny,
• podstawę formalną do jej sporządzenia,
• opis przeznaczenia i stanu nieruchomości,
• analizę rynku nieruchomości,
• wskazanie wybranej metody szacowania.

Jaka metoda wyceny jest najczęściej stosowana?

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

• porównawczego (porównanie transakcji na nieruchomościach podobnych do wycenianej, np. dom, mieszkanie),
• dochodowego (stosowane przy nieruchomościach przeznaczonych pod działalność gospodarczą, gdzie szacuje się potencjalny zysk z wynajęcia, najlepiej sprawdza się w przypadku obiektów handlowych czy biurowych),
• kosztowego (ustalana jest wartość odtworzeniowa, czyli zsumowanie kosztów zakupu i wybudowania podobnych obiektów na wolnym rynku minus wartość zużycia, sprawdza się dla unikatowych nieruchomości, które trudno porównać np. gospodarstw rolnych).

Najczęściej jednak stosuje się metodę porównawczą – czyli porównanie twojej nieruchomości z innymi na rynku o podobnym charakterze aby określić średnią wartość rynkową.

Kto może zrobić operat szacunkowy?

Z uwagi, że jest to dokument urzędowy musi zostać sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (z odpowiednimi uprawnieniami), stanowi on jego autorską opinię o wartości nieruchomości.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia lub po tym terminie, gdy zostanie potwierdzana jego aktualność przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Źródła: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)

Opłata adiacencka

Opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej:

• podziałem nieruchomości,
• scaleniem i podziałem nieruchomośći,
• inwestycją infrastrukturalną finansowaną ze środków publicznych.

Kto ustala opłatę adiacencką?

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala:

• rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości w przypadku jej podziału,
• w pozostałych sutuacjach jest ona ustalana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i wynosi do 50% różnicy wartości nieruchomości.

Czy gmina może odstąpić od opłaty adiacenckiej?

Organ wykonawczy gminy posiada możliwość zastosowania ulg w spłacie należności (zgodnie z ustawą z dnia 27 sierpnia 2009 roku o finansach publicznych), a nawet umorzenia opłaty adiacenckiej w części lub w całości.

Jak określa się wartość nieruchomości do pobrania opłaty adiacenckiej?

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Każda sytuacja związana z opłatą adiacencką może być rozpatrywana indywidualnie, w takich przypadkach warto zasięgnąć porady prawnej.

Źródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Podatek od nieruchomości

Jest należnością, którą płacą właściciele nieruchomości. To obowiązkowa danina pobierana każdego roku przez samorządy gminne.

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

• grunty;
• budynki lub ich części;
• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Co ważne opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Np. zakup nieruchomości miał miejsce 12 marca 2023 r., stąd obowiązek podatkowy powstaje 1 kwietnia 2023r.

Kiedy należy złożyć pierwszą deklarację podatkową na zakupioną nieruchomość?

Deklarację podatkową dla zakupionej nieruchomości należy złożyć w ciągu 14 dni po dokonaniu zakupu do organu podatkowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Jak obliczyć podatek?

W urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej należy sprawdzić aktualne stawki w danym roku. Gmina co roku przysyła decyzję o wysokości podatku. Jeśli roczny podatek będzie niższy od 9,80 zł, nie dostaniesz decyzji i w ogóle nie zapłacisz podatku.

Jakie są stawki podatku od nieruchomości?

Stawki podatku od nieruchomości mogą być różne w różnych gminach – określają je w swoich uchwałach rady gmin. Górne granice wyznacza jednak corocznie Minister Finansów w obwieszczeniu.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. 

Źródła: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 2 stycznia 1991 r.

https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00255

www.gov.pl
www.biznes.gov.pl

Powierzchnia użytkowa mieszkalna 

Powierzchnia użytkowa mieszkalna (PUM)  jest jednym z kluczowych parametrów podawanych w opisie nieruchomości. Określa powierzchnię pomiarową pomieszczeń, których użytkowanie jest możliwe zgodnie z ich przeznaczeniem. To ważna informacja zarówno dla kupujących, sprzedających, jak i dla organów administracji publicznej oraz notariuszy.

Warto zaznaczyć, że pod pojęciem powierzchni użytkowej podlegającej pomiarowi, rozumie się między innymi:

• Powierzchnię mieszkalną - czyli powierzchnię pomieszczeń mieszkalnych w budynku, w tym kuchni, łazienki, sypialni, salonu, przedpokoju, itp.
• Powierzchnię użytkową pomieszczeń nie mieszkalnych - takich jak pomieszczenia gospodarcze, biura, magazyny, garaże, czy też lokale usługowe.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową:

Zgodnie z polskim prawem, powierzchnię użytkową mierzy się w metrach kwadratowych (m²). Aby ją obliczyć, konieczne jest zbadanie powierzchni każdego pomieszczenia w nieruchomości i dodanie ich sumy.

Powierzchnia użytkowa obejmuje przestrzenie, które są ogrzewane i dostępne dla mieszkańców lub użytkowników.  Wlicza się tu powierzchnię pokoi, kuchni, łazienek, pomieszczeń gospodarczych i innych przestrzeni użyteczności.
Warto podkreślić, że powierzchnia użytkowa nie obejmuje pewnych elementów, takich jak np. ściany, filary czy kanały wentylacyjne, jednak może obejmować niektóre elementy, takie jak np. schody wewnętrzne, jeśli spełniają określone wymogi.

Powierzchnię użytkową określa się zazwyczaj na podstawie dokumentacji technicznej budynku lub lokalu. W praktyce jest to często sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, który zawiera szczegółowe pomiary i wyliczenia.

Źródła:  Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,  Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Protokół przekazania nieruchomości

Stanowi zabezpieczenie stron przed ewentualnymi nieporozumieniami, roszczeniami czy sporami dotyczącymi wad wykrytych po zakupie.

Do czego jest potrzebny protokół przekazania lokalu?

W przypadku protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu, oprócz tego, że jest on dokumentem potwierdzającym przekazanie lokalu po zawarciu umowy, opisuje również stan ogólny mieszkania, jego ewentualne usterki, wyposażenie i stan liczników aktualny na moment oddawania nieruchomości nowemu właścicielowi.

W przypadku kiedy nieruchomość została sprzedana, data wydania nieruchomości stanowi moment, od którego wszelkie obowiązki i obciążenia związane z nieruchomością przechodzą na nabywcę. 

Źródło: Kodeks Cywilny 

Rodzaje nieruchomości gruntowych

Działka Budowlana 

Zgodnie z definicjami ustawowymi może być działką zabudowaną, niezabudowaną lub nadającą się do zabudowy.

Cechy działki budowlanej takie jak:

• powierzchnia,
• cechy geometryczne,
• dostęp do drogi publicznej,
• wyposażenie w infrastrukturę techniczną, muszą spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych.

Działka budowlana jest terenem wytyczonym pod budowę lub powstałym po wyburzeniu budynku. Na takiej działce można wybudować np. dom jednorodzinny, osiedle mieszkaniowe czy też obiekty handlowe lub użytku publicznego.

Źródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. O gospodarce nieruchomościami
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Działka Rekreacyjna

Taka działka służy przede wszystkim do celów wypoczynkowych. Przepisy prawa ściśle regulują w jaki sposób możemy zagospodarować taki teren a warunki określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy (WZ). Na takiej działce możemy postawić np., dom, altanę, wiatę czy tez domek letniskowy.

Działki możemy podzielić na dwa typy:

• Działka rekreacyjna własnościowa – samodzielna działka zakupiona przez inwestora,
• Działka rekreacyjna w dzierżawie (ROD) – działka należąca np. do Skarbu Państwa,

Źródło: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych; Regulamin ROD z 28 czerwca 2018 r.,

Działka Inwestycyjna

Jest terenem przeznaczonym pod zabudowę inwestycyjno-przemysłową.

Co możemy wybudować na takiej działce? Np. biurowiec, magazyn, centrum handlowe, pole golfowe lub fabrykę.

Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy zakupie takiej działki?

• MPZP – oraz oznaczenia dotyczące tego co można na działce wybudować,
• Wielkość i kształt – w zależności od naszych potrzeb,
• Lokalizację działki – drogi, miasta, peryferia,
• Ukształtowanie terenu i rodzaj gruntu,
• Należy jednocześnie pamiętać, że to co postawimy na działce inwestycyjnej, nie może być w żaden sposób uciążliwe dla okolicznych mieszkańców!

Źródło: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Działka Rolna

To nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Co charakteryzuje działkę rolną?

• klasa gruntu oznaczona od I do VI (najwyższa i najniższa jakość gruntu),
• działkę rolną można przekształcić w działkę budowlaną na mocy uchwały gminy oraz wyłączenia jej z produkcji rolnej na wniosek,
• pobierane są niższe podatki niż w przypadku np. działki budowlanej
• taką działkę można zalesić lub wydzierżawić np. pod fotowoltaikę (zwłaszcza te o niższych klasach użytkowych)
  
• jako nie rolnik można nabyć działkę do powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
  
  Źródło: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
  Kodeks cywilny art. 46

Działka Siedliskowa

To grunt rolny pod zabudowę zagrodową czyli budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze przeznaczone do produkcji rolnej

Co charakteryzuje taką działkę?

• jest nieodłącznym elementem gruntu rolnego,
• budować na niej może wyłącznie rolnik prowadzący gospodarstwo rolne
• musi ona mieć powierzchnię większą niż 1ha aby postawić na niej zabudowę

Źródło: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Działka Leśna

Jest terenem zalesionym lub nie oznaczonym w ewidencji gruntów jako las (Ls).

• Taka działka charakteryzuje się:
• niższą ceną niż inne działki np. budowlane,
• malowniczą okolicą, często jest zalesiona lub przylega do terenów leśnych,
• jest pod opieką Lasów Państwowych,
• aby na niej wybudować budynek musi zostać to uwzględnione w MPZP,
• posiadając własny las można realizować jego wycinkę zgodnie z prawem leśnym,

Źródło: Ustawa o lasach z dnia z 28 września 1991 roku 

Służebność gruntowa

To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, w przypadku którego jedna nieruchomość zostaje obciążona na rzecz właściciela drugiej nieruchomości. Celem jest zaś zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości.

Mówiąc prościej to rodzaj obciążenia nieruchomości, wpisanego w większości przypadków do księgi wieczystej. Będzie nim np. prawo przejazdu przez cudzą nieruchomość. Co ważne obciąża ona każdego właściciela nieruchomości – dlatego sprzedaż obciążonej służebnością nieruchomości nie likwiduje jej.

Poniżej kilka przykładów:

• służebność drogi koniecznej (w przypadku braku dostępu do drogi publicznej jednej z nieruchomości),
• służebność parkowania na cudzej nieruchomości,
• służebność oparcia muru o mur sąsiada,

W przypadku podziału nieruchomości obciążonej, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

Służebność można ustalić za wynagrodzeniem, jego wysokość ustala sąd na podstawie opinii biegłego.

Najważniejszym elementem służebności jest to aby z niej korzystać w przeciwnym wypadku wystąpi jej wygaśniecie, jeśli przez 10 lat nie jest wykonywana. 

Źródło: Kodeks cywilny, dział III rozdział I

Stan deweloperski 

To standard wykończenia nieruchomości oferowany przez dewelopera w momencie odbioru lokalu. Jest to podstawowy poziom wykończenia, który obejmuje prace budowlane i instalacyjne, ale nie zawiera dodatkowych elementów dekoracyjnych ani wyposażenia.

 

Elementy standardu wykończenia stanu deweloperskiego zazwyczaj obejmują:

• Posadzki, sufity i tynki na ścianach.
• Okna i drzwi wejściowe.
• Podstawowe instalacje, takie jak elektryczna, wodno-kanalizacyjna, telewizyjna, internetowa i domofonowa.
• Rozprowadzenie centralnego ogrzewania wraz z zamontowanymi grzejnikami.
• Balkony, tarasy lub ogródki z balustradami.
• Czasami także parapety.

Lokale w standardzie deweloperskim pozostawiają przestrzeń do własnej aranżacji i dostosowania do indywidualnych potrzeb właściciela. Standard ten może różnić się w zależności od dewelopera, dlatego warto dokładnie zapoznać się z ofertą, aby zrozumieć, co jest wliczone w cenę nieruchomości.

 

Standard wykończenia stanu deweloperskiego to dobry wybór dla osób, które chcą dostosować swoje mieszkanie lub lokal do własnych upodobań i potrzeb, zachowując jednocześnie podstawowe wykończenie dostarczone przez dewelopera.

Stan pod klucz

Obejmuje kompleksową pracę nad nieruchomością, tak aby była gotowa do zamieszkania od razu po przekazaniu kluczy nowemu właścicielowi. To oznacza, że nieruchomość jest wykończona we wszystkich szczegółach i nie wymaga dodatkowych prac remontowych czy wyposażenia.

Zakup nieruchomości w stanie pod klucz może przyspieszyć proces przeprowadzki, ponieważ mieszkanie jest gotowe do zamieszkania od razu. Inwestor nie musi koordynować  prac budowlanych i poszukiwać ekip remontowych.

Elementy wykończenia w stanie pod klucz mogą obejmować:

• Podłogi: gotowe posadzki i wykończenie podłóg, na przykład parkiet, panele podłogowe lub kafelki.
• Ściany: malowanie lub tapetowanie ścian, a także gładź gipsowa.
• Sufity: wykończone sufity, często z punktami świetlnymi lub oświetleniem.
• Instalacje: w pełni działające instalacje elektryczne, hydrauliczne i grzewcze.
• Kuchnia: wyposażona kuchnia z meblami, zlewozmywakiem, kuchenką i lodówką.
• Łazienka: gotowa łazienka z toaletą, umywalką, kabiną prysznicową lub wanną.
• Okna i drzwi: zamontowane okna i drzwi zewnętrzne.
• Materiały wykończeniowe: wybór materiałów wykończeniowych, takich jak płytki, panele, armatura itp.
• Ogrzewanie: pełne wyposażenie w system grzewczy i grzejniki.

Szczegóły wykończenia zależą od oferty dewelopera.

Stan pod klucz premium

To najwyższy poziom wykończenia nieruchomości, który charakteryzuje się luksusem, wysoką jakością materiałów i kompleksowym wyposażeniem. To opcja dla tych, którzy poszukują nieruchomości gotowej do zamieszkania lub w celach inwestycyjnych.

Elementy wykończenia w stanie pod klucz premium mogą obejmować:

• Luksusowe wykończenie: wysoki standard wykończenia, luksusowe materiały i ekskluzywne detale wykończeniowe, takie jak marmur, drewno egzotyczne czy wysokiej jakości podłogi.

• Pełne umeblowanie: nieruchomość jest kompletnie umeblowana luksusowymi meblami i wyposażona w wysokiej klasy sprzęt AGD.

• Dekoracje: wnętrza są starannie ozdobione elementami dekoracyjnymi, takimi jak sztukaterie, designerskie lampy czy inne ekskluzywne dodatki.

• Technologia: najnowsze rozwiązania technologiczne, na przykład inteligentne systemy domowe czy zaawansowane rozwiązania w zakresie energooszczędności.

• Widok i lokalizacja: często nieruchomości znajdują się w prestiżowych lokalizacjach.

Szczegóły wykończenia zależą od oferty dewelopera.

Na co warto zwrócić uwagę podczas analizowania oferty stanu wykończeniapod klucz premium?

• Certyfikaty i gwarancje: zapytaj o ewentualne certyfikaty jakości lub gwarancje na wykonane prace. Upewnij się, że wszystkie prace zostały przeprowadzone zgodnie z najwyższymi standardami.

• Historia dewelopera: sprawdź historię i reputację dewelopera.

• Opinie innych klientów: poszukaj opinii innych klientów, którzy zakupili nieruchomości w takim samym standardzie wykończenia od tego dewelopera. Ich doświadczenia mogą być cennym źródłem informacji.

Świadectwo energetyczne budynku

Świadectwo energetyczne jest dokumentem, który określa zużycie energii przez budynek lub jego część, wskazując na efektywność energetyczną i wpływ na środowisko. Od 28 kwietnia 2023 roku, zgodnie z nowymi przepisami w Polsce, jest ono obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości.

Obejmuje:

• Wszystkie nowe budynki - wymagane przy zgłaszaniu zakończenia budowy lub uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
• Budynki wybudowane na podstawie projektów zatwierdzonych przed 19 września 2020 r.
• Duże budynki użytkowe o powierzchni powyżej 500 m²
• Mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

Świadectwo zawiera szczegółowe informacje o zapotrzebowaniu na energię, takie jak roczne zużycie energii końcowej, pierwotnej, użytkowej, emisje CO2 i udział odnawialnych źródeł energii. Jest ważne dla właścicieli, ponieważ pozwala ocenić koszty utrzymania nieruchomości.

W przypadku braku dokumentacji budynku, świadectwo może być wystawione przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami i uprawnieniami, takimi jak projektanci, audytorzy energetyczni, inspektorzy nadzoru budowlanego.

 
Koszt wystawienia świadectwa to około 500 zł dla domu jednorodzinnego i pomiędzy 200 a 350 zł dla mieszkania. Istotne jest wybranie wiarygodnej firmy, aby uniknąć problemów z nierzetelnymi świadectwami.

Warto zauważyć, że od 28 kwietnia 2023 r. świadectwa te są dostępne także w formie elektronicznej.

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:

•  dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;
• charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
• zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
• oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

źródło: Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków

 

Umowa deweloperska

Czym jest umowa deweloperska? Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Co zawiera taka umowa?

• określenie stron umowy,
• cenę nabycia prawa własności,
• informacje o nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie,
• parametry takie jak usytuowanie lokalu, określenie powierzchni i układu pomieszczeń,
• datę przeniesienia prawa własności,
• wysokość i terminy spełnienia świadczenia pieniężnego przez nabywcę,
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni nabywanego lokalu,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia praw do niego na nabywcę.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń takich jak:

• roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku,
• wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu,
• przeniesienia praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Kiedy nabywca może odstapić od umowy deweloperskiej?
Nabywca ma prawo odstapienia od umowy deweloperskiej między innymi w poniższych przypadkach:

• jeśli nie zawiera wszystkich wymaganych ustawą informacji,
• gdy informacje zawarte w umowie odbiegają od tych w prospekcie informacyjnym,
• jeśli informacje z prospektu informacyjnego odbiegają od stanu faktycznego i prawnego,
• w przypadku nie przeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie wskazanym w umowie.

Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Warunki zabudowy (WZ)

Wnioskujemy o ich wydanie gdy dana nieruchomość nie jest objęta MPZP.

WZ są wydawane w formie indywidualnej decyzji i określają zasady zagospodarowania jednej, konkretnej działki oraz wymagania dla mającego powstać na niej budynku (np. dopuszczalną powierzchnię zabudowy, czy maksymalną rozpiętość wsporników). 

Źródło: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/430

Zarządca nieruchomości

Realizuje wyznaczone przez Wspólnotę zadania oraz reprezentuje ją  na zewnątrz. Wykonuje czynności, które mają na celu dobro nieruchomości oraz jej mieszkańców. Postępuje według przepisów prawa z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Kto może być zarządcą nieruchomości?

Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami lub spółka prawa handlowego. W praktyce najczęściej jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowa.

Jakie obowiązki ma zarządca nieruchomości?

• Opieka nad posesją, częściami wspólnymi oraz terenem wokół nieruchomości,
• Współpraca z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz nieruchomości,
• Dbanie o bezpieczeństwo mieszkańców,
• Kompleksowa obsługa nieruchomości,
• Prowadzenie dokumentacji finansowej i technicznej nieruchomości,
• Opracowywanie i wprowadzanie w życie uchwał (po zatwierdzeniu ich przez wspólnotę),
• Zwoływanie zebrań wspólnoty,
• Prowadzenie działań windykacyjnych.

Warto dodać, że zarządca nieruchomości powinien również doradzać właścicielom nie tylko w zakresie działań mających na celu utrzymanie dobrego stanu nieruchomości, ale  także jej rozwoju. Dzięki temu możliwe jest utrzymanie, a nawet zwiększenie zysku, który przynosi dana nieruchomość, co może wpłynąć na  podniesienie jej wartości rynkowej.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami